任意売却とは、「住宅ローン等の支払いを滞納している状況」または「売却しようとする金額より住宅ローン等の残債が多い状態」で、債権者（借り入れた金融機関等）と話し合いをした上で、同意を得て売却することです。
住宅ローン等の滞納が３ヶ月から半年程度連続すると、債権者は少しでも住宅ローンを回収しようとするため裁判所に競売申立を行い、債務者（借り入れた側）の不動産を差し押さえて競売を実行します。
上の状態で、任意売却をすると競売の実行を中止させ、リースバックによりそのまま住み続けたり、引越し代金を確保したりすることができるようになります。
このように、任意売却とは債権者交渉等の技術が必要で、特別な売却方法です。
「通常売却と任意売却」の違い
任意売却は債権者（借入先の金融機関等）の同意が必要
通常売却をする場合は、当たり前ですが所有者の意思だけで売却することができます。
しかし、任意売却のように、売却金額よりも住宅ローン等の残債が多い場合は、債権者の同意を得る必要があります。
それは、住宅ローン等を組んだときに、担保（抵当権）が設定されており、住宅ローン等を全額返せない状況下で債権者の同意なしに、担保を外すことはできないからです。
任意売却は債権者が売却額を決める
任意売却は、住宅ローン等の全額以下の返済となるため、債権者が売却金額を決定します。
債権者は、任意売却を進めるにあたり不動産の査定を行い、売却金額を決定します。
それは、債権者として「回収金額をより高く」かつ「早く回収」し、任意売却が成立できるよう調査するからです。
任意売却で「回収金額をより高く」かつ「早く回収」し売却できることは、債務者（借り入れた側）にとっても、競売より多くの住宅ローンが返済ができ早く解決できるのでメリットが十分あります。
通常売却と任意売却の例
通常売却１．「売却金額 ≧ 住宅ローン等の残債」
住宅ローンの残額：3,000万円、売却金額：3,500万円、残る現金：500万円
問題なく売却金額で住宅ローンの残額を返済できます。
通常売却２．「売却金額 ＜ 住宅ローン等の残債」
住宅ローンの残額：3,000万円、売却金額：2,500万円、貯金等の資金：500万円
住宅ローンを全額返済するためには500万円が不足しており、貯金等から補填する必要があります。
任意売却１．「売却金額 ＜ 住宅ローン等の残債」
上記の「通常売却２」で不足分の自己資金を用意できない場合、任意売却となります。
