競売にかけられた事が近所に知れ渡るって本当？
競売が確定した物件は裁判所のホームページや官報に情報が公開されます。
この情報を元に多くの関連業者が物件を見に来て物件の写真を撮ったり近所の人にどういった人物が住んでいるのかや周囲に購入者がいないか等を調べるために声をかけて回ります。
結果、近所の噂に耐え切れなくなり、住み慣れた町でも苦痛になり逃げるように町を出ていくこともあります。
所有者は落札した人に引越し代を請求できますか？
競売で落札した人から引越し代が貰えると思い込んでいる方は少なくありません。
これは大きな間違いです。落札した側には引越代しなどを支払う義務はなく、所有者の要求は通りません。
また、立ち退きの時期についても要求する事はできません。
落札された後も居座り続けるとどうなるのですか？
引越し代が貰えないからと言って、出ていくことを躊躇していると、買主は裁判所を通して立ち退きの強制執行をしてきます。
こうなると引越し先が見つかっていようといまいと、また、引越し資金があろうが無かろうが関係なく、すぐに退去せざるを得なくなります。
もし落札されなかったら、どうなるのですか？
売れ残れば特別売却物件として再度、競売にかけられます。
それでも売れなければ、さらに競売価格が下がります。
つまり、売れ残るたびにどんどん残債が増えることになります。
自己破産以外で、どんな債務整理の方法がありますか？
債務が滞ってしまったからと言って、自己破産することが全てではなく、借入額、生活状況、返済能力（仕事をしているか否か）などを考慮し、最適な解決方法を見つけることが大切です。
自己破産以外の債務整理の方法として、特定調停・任意整理・個人再生の３つの方法があります。
1.特定調停
簡易裁判所へ自身で調停を申し立て、裁判所に債権者との間に入ってもらい、返済方法の見直しや減額などの交渉をする方法。
2.任意整理
委託した司法書士や弁護士が債権者と直接交渉し解決へと持っていく方法。
特定調停との違いは裁判所が介入するかしないかです。
3.個人再生
自己破産することなく裁判所を通じ借金の減額を行い、残った借金を支払っていく制度。
自宅を手放すことなく借金（住宅ローン以外）を整理できる再建型の解決策として効果のある手法。
債務整理のメリット・デメリットを教えてください
自己破産のメリットは税金等以外の全ての借金を帳消しにできること。
デメリットとしては、生活に必要最低限のもの以外の財産が全て処分されること、手続き期間内は一定の資格が必要な職業に就くことができないことです。
任意整理と個人再生の場合は、財産を処分したり資格制限がされたりすることはありませんが、自己破産のように借金が全て免除されるわけではなく、返済義務が消えることはありません。
官報とは何ですか？
国（国立印刷局）が発行する新聞（日刊）のことで、法律の制限・改正情報に加え、相続や破産などの裁判所の内容が掲載されます。販売の場所は各都道府県にある政府刊行物サービスセンターです。
また、国立印刷局のＷＥＢサイトでは過去一週間分の官報を閲覧することができます。官報に掲載されるケースは自己破産と民事再生で、任意整理は掲載されません。
官報に載るとどんな情報が載るのですか？
官報には、以下の情報が記載されます。
１．事件番号 ２．氏名 ３．住所 ４．決定の日時 ５．決定の内容 ６．破産管財人氏名 ７．債権届出等の期間 ８．次回の期日の内容・場所 ９．管轄裁判所
任意売却を検討するのはどんな時ですか？
住宅ローンを滞納し始めた時、あるいはこのまま行くと住宅ローンが払えなくなる収入状況であることが判ったときです。
住宅ローンを滞らせたくない一心で別の所から借金して返済に充てる方もいますが、一時的にしのげても結果として多重債務に陥り、競売、自己破産へと繋がるケースが多々あります。
競売開始決定通知が来ている時点でもまだ任意売却は間に合いますが、その時点で競売まで長くても半年ほどしか時間はありません。
任意売却を専門的に行っている会社でないと債権者交渉が難航し、競売取り下げは間に合わなくなります。
任意売却と普通売却の違いは何ですか？
売却したお金で住宅ローンを全額返済もしくは足りない分を現金で用意でき、抵当権等の債務が全て消えることを普通売却と言います。
住宅ローンが売却価格を上回り（オーバーローン）、全額返済できない場合の物件において、債権者と交渉し同意を得た上で売却する行為のことを任意売却と言います。
通常、自宅を売却したお金は残っている住宅ローンの全額返済に充てることになりますが、売却価格では足りない場合が殆んどで、その差額分を用意する必要があります（購入時より物件の価値が下がっているため）。
これができないと金融機関は住宅の売却を認めてくれません。従って、住宅ローンを滞納すれば、一括返済するか競売に掛けられるしか選択肢はありませんでした。
そこに、家の売却価格がローンを下回るオーバーローン物件であっても、債権者と交渉することで売却が可能になる任意売却という手法が登場した訳です。
住宅ローンを滞納したまま家を売ることもできず、競売に掛けられてしまう債務者を救済する有効策として今、この任意売却が注目を浴びています。
任意売却すれば住宅ローンは払わなくても良いのですか？
任意売却しても残った住宅ローンを払っていかなくてはなりません。
ただし、競売で落札されるよりは高額で売買できる可能性が高いので、結果、住宅ローンの残債は少なくなり支払の負担は軽減されます。
残債は無担保債権としてサービサー（債権回収会社）に託されますので、サービサーとの交渉を経て、月々の負担を減らした返済が可能になります。
場合によっては、大幅な債務圧縮や債務の全額免除になることもあります。
競売と任意売却はどっちが得？
任意売却の方が得策です。
競売よりも高額で売却処分することができる可能性が高く、債権者により多くの残債を返せることになります。
さらに、競売は裁判所が主体のため、債務者は一切手出しができません。
一方の任意売却の主体は売主（債務者）ですので、債権者との交渉次第で引越し費用の確保や引越し時期に融通が利くなど、有利に運ぶことが可能になります。
よって、同じ家を手放す手段であっても、競売よりも任意売却の方が得策であるということになります。
媒介契約はお金が掛かるの？契約に縛りはあるの？
契約というと不安を覚えることも多いですが、ご安心ください。手続きは無料ですし、当社への報酬は物件売却が成立した時の売買費用に含まれておりますので手出しは一切ありません。
任意売却では債権者と交渉するため何社にも依頼することができません。所有者が選んだ一社だけが交渉を行います。
交渉には時間も掛かりますので一度契約すると３ヶ月間は解除できない場合がございます。
そのため、任意売却に精通する実績を持ち、なおかつ信頼できる不動産業者であることを確認した上で、その一社と契約を結ぶ必要があります。
競売開始決定通知が届いてから長くても半年後には競売になってしまいますので、万が一、任意売却に精通していない会社と契約してしまい、一向に交渉が進まないで買手が見つからない時は、早めに契約解除しないと、精通している会社でも任意売却が間に合わなくなってしまいます。
最初の面談では、どのように話が進むのですか？
まず、所有者様の住宅ローンの債務状況を正確に確認させて頂き、債務者の残債や差し押さえによる税金滞納の有無等をチェックさせて頂きます。
次に、所有者様の生活状況（収入・仕事・家族）を確認させて頂きます。これは、任意売却後の残債の支払い方法について、その可能性を事前に考察するためです。
最後に、対象の不動産（任意売却する物件）を査定するために物件を実際に拝見させて頂きその写真を撮らせて頂きます。（賃貸中の場合は物件資料のみで査定を行います）
知り合いの不動産屋に頼もうと思ってます･･･
不動産業というだけで、どこかうさんくさい感じが拭えず、中には騙されて購入している場合もあり、警戒される方も多いと思います。
そのため、知合いやなじみの業者に頼ることが多くなることも頷けます。
しかしながら、任意売却に精通しているプロ（知識と経験を積んでいること）であるかどうかです。
任意売却を成功させるためには多くの時間と手間が掛かる上に、債権者との難しい交渉を乗り切る知恵（創意工夫）と経験が絶対に必要です。
さらに、短時間で購入者を見つけなければならないという条件付になります。
これらを全てクリアできてやっと任意売却成立になるため、たとえ気心の知れた業者でも、任意売却の交渉に手間取り、時間が予想以上に掛かってしまった結果、競売にならざるを得ないケースは非常に多く見受けられます。
豊富な実績を持つ、信頼のおける任意売却のプロフェッショナルを選ぶことこそが、任意売却を成功させる重要ポイントであることをご承知置きください。
住宅ローン以外に借金があっても任意売却は可能？
住宅ローン以外の借金を抱えていても可能です。
但し、住宅ローン以外の借金があると、任意売却後の残債返済に支障を来す恐れがあるのでその借金も処理した方が賢明です。
住宅ローン以外の借金については、基本的に債務整理という別の手段を使って処理することになります。
競売を回避するのが任意売却、住宅ローン以外の借金を処理するのが債務整理です。
任意売却が難しいのはどんなケースですか？
まずは、時間切れとなるケース。任意売却が可能な期間は裁判所で競売の開札が行われる前日までと決まっています。代位弁済により債権者が保証会社に移行してから約半年程度しか時間がありません。
この期間内で債権者と価格交渉や配分交渉を行い、買主を見つけて物件を販売しなければなりません（融資希望の買主の場合は融資先への物件に対する審査書類の提出など書類集めのサポートもします）。
交渉が難航し、買主が現れない等で時間だけが過ぎてしまい、タイムアウトとなるケースも少なくありません。
次に、任意売却の対象物件に、複数の共有名義人が居た場合、その全ての名義人から了解を得る必要があります。一人でも反対したり連絡が取れなかったりすれば、その時点で任意売却が出来なくなります。加えて、連帯保証人も同様に承諾を得ておく必要があります。
さらに厄介なケースとして、税金の滞納があります。任意売却を可能にするためには、自治体に対し差し押え登記の抹消を申し出なくてはなりません。役所によっては交渉が難航する恐れがあります。
柔軟に対応してくれる役所もあれば、滞納分の全額を納付しない限り、末梢を了承してくれない役所もありますので注意が必要です。税金の滞納は極力避けましょう。
もし税金滞納しているのなら少しずつでも返済する意思があることを役所に伝え、それを実行に移しましょう。
任意売却の方が競売よりも高く売れるって本当ですか？
通常、競売での落札価格は市場価格（相場）のおよそ６０％～７０％と言われています。
これは、明渡しまで内部を閲覧できる不動産物件が少ないことや、立ち退きを巡るトラブル等の発生するリスクが高く、銀行の融資が付きにくい等の理由から、落札者のリスクを考慮した結果と言えます。
一方の任意売却物件ですと、仲介する不動産業者から対象物件について説明をうけることができ、内覧もできます。ほぼ普通売却物件と同じ条件でのやり取りなので、競売の様に極端に安い価格で売り出す必要はありません。
但し、買主を早く見つけるためにも、相場より少し休めの価格設定にする必要はあるかも知れません。タイムリミットが迫っている場合等は相場の１割～３割安になる可能性もありますが、それでも競売落札価格より有利であると考えるのが妥当です。
任意売却後に残った債務はどうなるのですか？
基本的に一括もしくは分割で全て返済する必要があります。返済額や返済方法については、債権者との話し合いになります。
但し、債務が減額されることもある上に、債務者に負担が掛からない金額（月額が数千円から数万円まで）での分割返済で落ち着くケースが多く存在することも事実です。
場合によっては残り一括数十万で全額免除などもあります。債務が軽減される可能性は高いと言えます。
裁判所から競売開始決定通知が届いたけど間に合う？
まだ間に合いますが、速やかに行う必要があります。債権者が競売の申立てを行い、それが認められたから届いたのです。
ここから査定のため、調査官が自宅を訪問し裁判所で情報が公開され、競売の入札開始となるまであまり時間がありません。
競売開始決定通知が届いてから明渡すまでの期間は約６ヵ月ですが、中には３～５ヵ月で出ていかなければならないケースもあります。
基本的に任意売却は競売手続きに入ってすらでも開札日の前日までなら行うことが可能ではありますが、ギリギリの段階で債権者が任意売却を容認することは現実問題として難しいです。
ですから、一刻も早く任意売却に取り掛かることが重要であるということです。
手元に現金がありませんが任意売却は可能ですか？
お手持ちの資金が無くても心配いりません。任意売却を進めるに当たり依頼主から費用を頂くことは一切ございません。
任意売却の仲介手数料や抵当権の抹消費用、差押えの解除費は基本的には売却代金の中から控除（分配）されるからです。
引っ越し先も見つけて貰えますか？
はい。
依頼主様のご事情や状況を配慮し新居（賃貸物件）探しをサポートさせて頂きます。
連帯保証人の要らない物件や状況を理解して頂けるオーナー様へ直接交渉も致します。
他社に依頼していますが相談しても大丈夫ですか？
大丈夫です。手続きや対応が遅いなど、他社で任意売却を進めるに当たり不安なところやお気づきの点があるのでしたら、何なりとご相談ください。
任意売却は通常の不動産取引とは異なります。特に債権者とのやりとりは高度な交渉力と経験がモノを言う世界です。
全ての手続きにおいて速やかにコトを進めなければ、競売の取り下げに間に合わなくなります。
他社の対応に疑問を感じたらお早めにご相談ください。
契約解除まで全てサポート致します。
自宅を絶対に手放したくないのですが方法はありますか？
はい。自宅を手放さなくても良い方法が２つあります。
１つは、所有者様の親兄弟など、信頼のおける身近な方に自宅を一旦買い取ってもらい、しばらくはその方にローンを返済していく方法（買戻し）です。
２つめは、投資家に自宅を売却し、賃貸契約を結んだ上で、売主がそのまま家を借りる形で住み続ける方法です。こちらは、親兄弟親戚に負担や迷惑をかけたくない方に最適です。
さらに、当社では１つ目の買戻しも投資家にて可能にしております。これは他社では出来ない手法の一つです。
但し、この２つの方法を成功させるためには、安定した収入のあることが大前提となります。将来、頑張って収入を回復させてから再購入できる自信のある方であれば、事前に特約の書類を交わしておくこともできます。
自己破産すれば競売も任意売却も関係ないのでは？
自宅が人の手に渡ってしまうという面からするとどちらも同じように感じます。
ただし、自己破産を考えている方が任意売却をするメリットとして、破産する際に必要となる費用が断然安いことが挙げられます。
自己破産には資産があるかないかで同時廃止と管財事件の２つの方法となります。資産がない場合に同時廃止、資産がある場合に管財事件となります。
管財事件のとなると予納金（５０万円以上）のお金が掛かってきます。資産のない人がこうした予納金を支払うことは不可能に近いです。
自宅を予め売却して資産ゼロ状態になった上で自己破産する方が当事者にとって有利であるとされるのはこのためです。
また、任意売却であれば引越し費用を捻出できます。競売だとこうした立ち退き費用をみてもらえませんので自己破産を前提にしたとしても任意売却することの意味は大きいと言えるでしょう。
なお、弁護士に依頼すると自己破産を薦めます。弁護士にとって任意売却をすることにメリットはありません。むしろ手間になります。
引越し代が出ることを知っていてもメリットしか見ない弁護士もいるので依頼先を失敗すると取り返しのつかないことになります。