弊社で確認した事例をご紹介致します。
誠に残念なから悪徳業者というのは、どの業界にも存在します。
ご参考になれば幸いです。
1．リースバックの契約ができなかった
リースバックの申し込みをしたが、契約できなかったことで問題になることが少なからずあります。
リースバックの契約ができなかった理由の多くは「買取価格がローン残債を下回っている」ことです。
買取価格が住宅ローンの残債を下回る場合は、住宅ローンを完済することができず、基本的には住宅ローン融資先の金融機関等の抵当権を外すことができないからです。
ただし任意売却という手法を使うと売却できる可能性がありますので、諦めずにご相談ください。
2．買取額が適正額を大きく下回ってしまった
リースバックでの買取価格が適正額を大きく下回ってしまったことで、問題になることがあります。
リースバックのデメリットとして、リースバックでの売却価格は、通常の売買契約による売却と比べると、安くなる傾向があります。
買取価格は、基本的にはご近所の相場、再販時に必要となるリフォームの費用、売却想定価格を元に決定しますが、家賃収入を目的とするリースバック買取会社であれば、利回り重視の買取金額を決めることもあります。
希望した売却金額との差が大きい場合は、査定依頼したリースバック買取会社に買取価格の根拠を提示してもらいましょう。
3．家賃を上げられた、家賃が払えない
リースバックの貸主（買取った会社）から家賃の引き上げ請求が来ることもあるようです。
リースバックにおける月々の賃貸料（家賃）は、周辺地域の相場よりは高目に設定されるケースが多いです。
その上に、さらなる家賃引き上げが行われると、家計に大きなダメージを与えることになります。
リースバック契約時に「更新で家賃を上げることはない」と口約束したにも関わらず、賃貸借契約の更新タイミングで家賃の値上げを要求される、というのはよく聞きます。
更新後の家賃が払いきれず、引っ越しをやむなく決断する方もいます。
「口約束」は悪徳業者の常套手段です。約束事は紙で残すようにしてください。
4．自宅買い戻し金額が高い
家賃と同じようにリースバック後の買い戻し金額を、周辺地域の相場より高く設定するケースが多いです。
今回紹介するトラブル例は、リースバックの契約時に聞いていた買い戻し金額よりも、さらに高かったというものです。
相手の提示した買い戻し金額が払えないとなると、その物件から出ていかない限り、賃貸借契約を更新し続けざるを得ません。
更新のない契約だと、契約満了の時点で家を出ていくことになります。
せっかく将来的な買い戻しを見据えてリースバック契約を結んだのに、それがかなわず苦い思いをさせられるケースもあります。
この事例もそうですが「買い戻し」についても、きちんと契約書に記載することをお勧めします。
5．勝手に自宅を売却されてしまった
よく耳にするのは、リースバックした物件に「勝手に売却をしない」という約束があったにも関わらず売却されてしまい、その後の賃貸契約の更新を断られることがあることです。
リースバックを行う会社は通常の不動産売却も業務としているため、リースバックとして購入した物件がより高く売れる見込みがあれば、売却してしまう可能性も残念ながらがあります。
リースバック物件に住んでいる者としては、貸主が急に変更になるということは不安に感じるでしょうが、一般的には賃貸借契約は売却先の貸主に引き継がれます。
通常の賃貸借契約と同様ですが、リースバックにより賃借人となった売主に知らせることなく売却することは法律上問題はありません。
しかし、リースバックは大切な自宅を売却し、その後も賃貸借契約として関係が続くので、最初にリースバックを契約した時点で「勝手に売却をしない」という約束があれば、安心材料のひとつになることも事実です。
「途中で追い出されたらどうしよう」「賃料が途中で上がったら困る」とご心配の方は、ミライエのリースバックにお気軽にお問い合わせください。
6．定期借家契約で契約して再契約が出来なかった
リースバックで自宅を売却後２～３年単位での「定期借家契約」を履行することが多いですが、「再契約可能」と約束してていたのに契約満了時に再契約が出来ずにトラブルになることがあります。
定期借家契約の再契約を断られるケースは多くはありませんが、リースバックの借主を退去させ早めに転売したいと考えている買取業者もいます。
定期借家契約は、リースバックの貸主に正当事由がなくても再契約を拒否することができ、そうなれば借主は退去せざるを得ません。
こういうトラブルを避けるためにも、リースバックの取引実績が多く、賃貸借期間設定の相談がしやすい買取会社に依頼することが大切です。
「再契約出来るか心配だ」「リースバック後もずっと住み続けたい」という方は、ミライエのリースバックにお気軽にお問い合わせください。
7．修繕費の負担でトラブルになった
リースバックにおいて、貸主と借主間で修繕費の負担に関して問題になることがあります。
通常の賃貸借契約では、リースバックの借主の故意過失によらない設備の故障等にかかる修繕費は、貸主が負担することが通常です。
しかし、リースバックにおいては、売却後も元所有者が住み続けるため、使っている設備等の不具合の発見がなかなか出来ず、特約で設備等の修繕費は借主（元所有者）負担と定められていることがほとんどです。
リースバック契約締結時に特約の内容を確認して、負担区分を明確にしておくことがとても大切なことです。また、退去時の原状回復についても、特約で定められていることがありますので、確認してください。
8．他の相続人とトラブルになった
リースバックにより第三者に知られずに自宅を売却することが可能ですが、リースバック対象の自宅を相続するつもりだった相続人（子供や親戚など）とトラブルになることがあります。
リースバックするに当たり、親族に相談せずに勝手に売却していたとなると、親族との関係性が悪化してしまうことにもなります。
リースバックの利用条件には「推定相続人」の同意は必要がないので親族に許可を取る必要はありませんが、相続トラブルを避けるためには事前にリースバックを使って売却予定であることを相談しましょう。